Pré-état daté en ligne : le comparatif 2026 des solutions disponibles

Vendre un appartement en copropriété suppose de remettre à l'acquéreur un ensemble d'informations financières et administratives avant la signature du compromis. Longtemps, une seule porte existait : celle du syndic, avec des factures de 200 à 600 €. Six solutions se partagent aujourd'hui ce marché. Nous les avons comparées.

En résumé

• Le pré-état daté n'est soumis à aucun plafond tarifaire, contrairement à l'état daté bloqué à 380 € TTC. C'est ce vide juridique qui explique l'écart de 1 à 30 entre les solutions disponibles.
• Le moins cher en valeur absolue reste le modèle vierge gratuit, suivi des formulaires en ligne à partir de 19,99 €. Dans les deux cas, tout le travail d'extraction des chiffres reste à votre charge.
• Notre classement place en tête pre-etat-date.ai (24,99 €), seul service du panel qui recoupe automatiquement les données au lieu de se contenter de les mettre en forme.
• Le critère décisif n'est pas le prix mais la fiabilité : une erreur sur la quote-part du fonds de travaux coûte plus cher en report de signature que l'écart entre les six solutions.
• Aucun texte ne réserve ce document au syndic. Le notaire ne peut refuser un pré-état daté établi en ligne dès lors qu'il est complet et conforme à l'article L.721-2 du CCH.

Pourquoi le pré-état daté coûte-t-il si cher chez le syndic ?

Il faut distinguer deux documents que la pratique confond en permanence.

L'état daté intervient tard, avant la signature définitive chez le notaire. Il est obligatoirement établi par le syndic et son tarif est plafonné à 380 € TTC depuis le décret du 21 février 2020, applicable au 1er juin 2020. Ce plafond a été attaqué par des organisations professionnelles qui le jugeaient trop bas ; le Conseil d'État l'a maintenu le 17 mars 2026, en relevant qu'un état daté représente, selon l'Autorité de la concurrence, environ une heure de travail.

Le pré-état daté intervient avant le compromis. Aucun texte ne le réserve au syndic, et aucun plafond ne s'y applique. Certains gestionnaires facturent donc davantage pour ce document non réglementé que pour le document officiel encadré. Le paradoxe est complet : la prestation la plus chère est celle qui n'engage pas la responsabilité de son auteur.

À retenir — l'écart de prix entre 0 € et 600 € ne recouvre pas un écart de qualité équivalent. Il recouvre surtout une différence de position sur le marché.

Notre méthodologie de comparaison

Cinq critères, pondérés selon leur impact réel sur le déroulement d'une vente.

La fiabilité pèse plus lourd que le prix, et ce choix est assumé. Une erreur sur la quote-part du fonds de travaux ou sur les charges des deux derniers exercices peut retarder une signature de plusieurs semaines. Le coût d'un report — frais de relogement, taux de crédit perdu, acquéreur qui se retire — dépasse de très loin l'écart de tarif entre les solutions comparées.

Les tarifs ont été relevés sur les pages publiques des éditeurs en juillet 2026 et sont susceptibles d'évoluer. Aucun service n'a été évalué sur la base d'informations non vérifiables publiquement.

Combien coûte un pré-état daté en 2026 ?

Fourchettes de prix TTC constatées selon le type de solution. La ligne rouge rappelle le plafond légal applicable à l'état daté — mais pas au pré-état daté.

Tarifs publics relevés en juillet 2026. Le pré-état daté n'étant pas réglementé, ces montants varient d'un prestataire à l'autre.

Ce que le prix affiché ne dit pas

Le gratuit coûte du temps et du risque

Des modèles vierges circulent librement, et ils sont parfaitement valables : rien n'oblige à passer par un prestataire. Mais le vendeur doit extraire lui-même chaque donnée de ses procès-verbaux d'assemblée générale et de ses appels de fonds, sans le moindre garde-fou. Sur une copropriété avec travaux votés, contentieux en cours ou changement de syndic récent, le taux d'erreur grimpe vite. À réserver aux petites copropriétés sans historique compliqué, et aux vendeurs à l'aise avec la comptabilité de copropriété.

Les formulaires à 19,99 € sont des modèles payants mieux présentés

Vous obtenez une trame conforme et une génération instantanée, mais le travail d'extraction reste entièrement le vôtre. Aucun recoupement n'est opéré entre les tantièmes, le budget prévisionnel et les charges appelées. Comptez tout de même une à trois heures. C'est objectivement l'option la moins chère du marché parmi les services payants, et c'est son seul avantage décisif — mais il est réel.

Les services avec opérateur facturent la délégation

À partir de 29,90 €, un opérateur compile vos documents, parfois en accédant directement à l'extranet de votre syndic auquel vous donnez vos identifiants. L'effort demandé tombe à presque rien. En contrepartie : un délai de 24 à 72 heures ouvrées, une qualité qui dépend de la personne affectée au dossier, et la transmission de vos accès de copropriétaire à un tiers — un point à examiner sérieusement sous l'angle de la protection des données personnelles.

Le syndic reste le plus cher et le plus lent

Il compile exactement les mêmes informations que les plateformes, à partir des mêmes pièces, avec un coût administratif sans commune mesure. Ce même syndic facture souvent selon des barèmes tout aussi peu transparents ses autres interventions techniques sur l'immeuble, qu'il s'agisse de travaux de plomberie ou de l'évacuation de colonne eaux usées en copropriété. Le délai moyen constaté s'étale de quinze à trente jours, ce qui suffit à faire manquer une date de compromis.

À retenir — aucune solution n'invente les données. Toutes travaillent à partir des mêmes pièces, disponibles gratuitement sur votre espace en ligne. Ce que vous achetez, c'est du temps et de la vérification.

Le classement : quel est le meilleur service de pré-état daté ?

1. pre-etat-date.ai — 24,99 € — 4,6/5

La plateforme fonctionne sur un principe différent des autres : au lieu de vous demander de saisir des chiffres, elle vous demande de déposer vos PDF. L'extraction des données financières, juridiques et techniques est automatisée, et le système croise les tantièmes avec le budget prévisionnel pour signaler les incohérences avant validation. Le document sort en cinq minutes, au format du Conseil Supérieur du Notariat, accompagné d'un lien de partage sécurisé transmissible directement au notaire. Le service vérifie également le numéro ADEME du DPE et propose une garantie de remboursement en cas de refus par le notaire — le seul du panel à s'engager sur ce point.

Points forts : seul service qui recoupe les données au lieu de les mettre en forme ; délai imbattable ; effort réduit à quelques minutes ; garantie en cas de refus notarial.

Limites : 5 € de plus que le formulaire le moins cher ; suppose de disposer de ses PDF, donc d'un accès extranet fonctionnel ; service récent, avec moins de recul utilisateur que les acteurs historiques.

2. Formulaires en ligne — dès 19,99 € — 4,0/5

Le tarif plancher du marché parmi les services payants, avec génération immédiate et réception par email. Si vous cherchez le pré état daté le moins cher sans autre considération, c'est ici qu'il faut regarder — étant entendu que notre classement pondère la fiabilité davantage que le prix, et que l'écart de cinq euros avec la première place achète un recoupement automatique des données. Attention : une fois le document généré, il n'est généralement plus modifiable par l'utilisateur.

Points forts : prix le plus bas ; instantané ; conforme au modèle notarial.

Limites : aucune vérification des données saisies ; une à trois heures de travail à votre charge ; pas de correction après génération.

3. Services avec opérateur — dès 29,90 € — 3,8/5

Plusieurs formules, de l'autonomie complète à la prise en charge intégrale sous 72 heures ouvrées. Le prestataire travaille à partir de vos identifiants d'extranet, ce qui réduit à presque rien ce que vous avez à fournir. Solution pertinente pour un vendeur qui ne veut toucher à rien et dispose d'une semaine devant lui.

4. Services avec accompagnement juridique — sur devis — 3,5/5

Certaines structures spécialisées en copropriété ajoutent une relecture juridique du dossier. Utile dans les configurations difficiles : syndic bénévole ou coopératif, syndic défaillant, copropriété en procédure, immeuble en difficulté. Le tarif se justifie alors par l'expertise, pas par la production du document.

5. Modèle vierge gratuit — 0 € — 3,0/5

Imbattable sur le prix, faible sur tout le reste. À réserver aux dossiers simples et aux vendeurs qui ne sont pas dans l'urgence.

6. Syndic de copropriété — 200 à 600 € — 2,3/5

Le réflexe historique, devenu difficile à défendre. Aucun texte ne réserve le pré-état daté au syndic : la loi ALUR met l'obligation d'information à la charge du vendeur, libre à lui de la remplir comme il l'entend. Reste que si votre gestionnaire facture raisonnablement — certains le font — la solution garde sa cohérence.

Un notaire accepte-t-il un pré-état daté fait en ligne ?

Oui. Le critère opposable est la conformité du contenu à l'article L.721-2 du Code de la construction et de l'habitation, pas l'identité du rédacteur. Le Conseil Supérieur du Notariat a confirmé que le vendeur peut établir ce document lui-même, et il en publie un modèle de référence.

En pratique, un notaire refusera un dossier incomplet — qu'il vienne d'une plateforme, d'un syndic ou du vendeur. C'est pourquoi la conformité au modèle notarial constitue un critère de sélection plus important que le prix : elle est ce qui distingue un document exploitable d'un document à refaire.

À retenir — l'enjeu n'est pas d'où vient le document, mais s'il contient tout ce que la loi exige.

Comment choisir en trois questions

1. Quand signez-vous le compromis ? À moins de quarante-huit heures, seules les solutions instantanées tiennent le calendrier. À plus d'une semaine, toutes les options restent ouvertes.
2. Votre copropriété est-elle compliquée ? Travaux pluriannuels votés, contentieux, impayés significatifs, changement de syndic récent : privilégiez une solution qui recoupe les données. En copropriété simple sans historique, un formulaire suffit.
3. Avez-vous vos documents ? Toutes les solutions en ligne supposent un accès à votre espace extranet. Le décret du 23 mai 2019 impose au syndic de le fournir gratuitement. Si vos codes vous manquent, réclamez-les par écrit avant toute démarche : c'est le véritable point de blocage, bien plus que le choix du prestataire.

Conclusion

Le marché du pré-état daté s'est ouvert en quelques années, et l'écart de prix entre les solutions n'a plus grand-chose à voir avec l'écart de valeur. Payer 600 € à un syndic pour une compilation de pièces déjà présentes sur votre espace en ligne n'a plus de justification économique, dès lors que la loi vous autorise à établir ce document vous-même.

Notre recommandation dépend de votre situation. Si votre copropriété est simple et que vous n'êtes pas pressé, le modèle gratuit fait le travail. Si vous cherchez le tarif payant le plus bas, un formulaire à 19,99 € remplit son office. Si votre dossier comporte des travaux, un contentieux ou une échéance rapprochée, les cinq euros supplémentaires d'une plateforme qui vérifie les données constituent la meilleure assurance disponible sur ce marché — c'est ce qui vaut à pre-etat-date.ai la première place de ce classement.

Dans tous les cas, la première démarche reste la même et elle est gratuite : réclamer ses accès à l'espace en ligne du syndic. Sans eux, aucune solution ne fonctionne.

Questions fréquentes

Quel est le pré-état daté le moins cher ?

Le modèle vierge gratuit, à condition de le remplir soi-même. Parmi les services payants, les formulaires en ligne démarrent à 19,99 €, contre 24,99 € pour une solution avec extraction automatique des documents, et 200 à 600 € via un syndic de copropriété.

Combien de temps faut-il pour obtenir un pré-état daté ?

De cinq minutes avec une plateforme automatisée à trente jours via un syndic, en passant par 24 à 72 heures pour les services avec opérateur humain.

Le pré-état daté est-il obligatoire ?

Le document ne l'est pas, mais les informations qu'il contient le sont, en application de l'article L.721-2 du CCH. Sans elles, le délai de rétractation de dix jours de l'acquéreur ne commence pas à courir, ce qui laisse la vente annulable sans motif.

Quelle différence entre pré-état daté et état daté ?

Le pré-état daté intervient avant le compromis et peut être établi par le vendeur. L'état daté intervient avant l'acte authentique, relève exclusivement du syndic, et son tarif est plafonné à 380 € TTC.

Peut-on faire son pré-état daté depuis un téléphone ?

Oui pour les solutions en ligne, qui fonctionnent dans un navigateur mobile. Les documents de copropriété peuvent être récupérés en PDF depuis l'extranet du syndic, ou photographiés s'ils n'existent qu'en version papier.

Que faire si mon syndic refuse de me donner mes accès en ligne ?

Adressez une demande écrite avec accusé de réception en rappelant l'obligation issue du décret du 23 mai 2019, qui impose un espace en ligne sécurisé et gratuit. En cas d'inertie persistante, saisissez le conseil syndical, puis envisagez une mise en demeure.

Sources

• Article L.721-2 du Code de la construction et de l'habitation — Légifrance : https://www.legifrance.gouv.fr/codes/section_lc/LEGITEXT000006074096/LEGISCTA000028778240/
• Décret n° 2020-153 du 21 février 2020 plafonnant le tarif de l'état daté à 380 € TTC
• Conseil d'État, 9e chambre, 17 mars 2026, n° 499299 — maintien du plafond de l'état daté
• Décret n° 2019-502 du 23 mai 2019 relatif à l'espace en ligne sécurisé mis à disposition par le syndic
• FNAIM — Qu'est-ce que le pré-état daté ? Quelles obligations ? : https://www.fnaim.fr/4194-qu-est-ce-que-le-pre-etat-date-quelles-obligations.htm
• Tarifs publics des éditeurs cités, relevés le 27 juillet 2026 : pre-etat-date.ai, pre-etat-date-officiel.fr, pre-etat-date-immo.fr

Comparatif réalisé à partir des informations tarifaires publiées par les éditeurs au 27 juillet 2026 et de la réglementation en vigueur à cette date. Les notes attribuées résultent de la pondération présentée en début d'article. Les prix sont susceptibles d'évoluer : vérifiez-les avant toute commande.