Comment revendre un bien LMNP en résidence gérée ?

LMNP ou Loueur en Meublé Non Professionnel est le statut fiscal s'appliquant sur les particuliers qui mettent en location leurs biens meublés en France. Vu la simplicité qu'offre ce statut, une revente d'un bien LMNP permet aux propriétaires d'obtenir une plus-value importante. La revente est d'ailleurs plus intéressante lorsqu'il est question d'un bien LMNP en résidence gérée. Trouvez ici les astuces pour réussir à la revente de cette dernière sans prendre de risque.

Bien choisir la date idéale pour lancer la revente

Lorsqu'il est en résidence gérée, un bien LMNP tombe sous un régime assez spécifique. EHPAD, résidence pour seniors ou logement étudiant, le moment idéal pour lancer la revente doit être mûrement réfléchi. Conçu pour répondre aux besoins spécifiques des personnes âgées ou des étudiants, ce type de bien LMNP ne peut se revendre que sous plusieurs conditions. Vous devez ainsi adapter votre approche si vous voulez revendre un bien LMNP en résidence gérée sans prendre de risque.

Vous devez également considérer plusieurs facteurs pour maximiser le rendement de votre investissement. Parmi ces facteurs figurent :

• La tendance du marché immobilier : pour connaître les périodes de demande croissante et obtenir un meilleur prix de vente.
• L'état de la résidence : Des rénovations récentes ou des améliorations peuvent rendre le prix de la propriété plus attrayant.
• Les avantages fiscaux : si vous avez bénéficié de régimes fiscaux spécifiques, un certain délai doit être respecté avant de pouvoir revendre sans avoir à rembourser quoi que ce soit.
• Votre situation personnelle : vos objectifs d'investissement influencent le choix du moment de la revente. Si vous avez besoin d'argent rapidement, vous avez intérêt à revendre dans les meilleurs délais.

Connaître les conséquences fiscales de la revente

Le côté fiscal est primordial au moment même où vous envisagez de revendre votre bien LMNP en résidence gérée. La TVA est systématique, mais une nouvelle notion à maîtriser constitue le régime de fiscalité des plus-values.

La TVA et la reprise du bail commercial

S'appliquant à tous types de vente, la TVA est à considérer lors de la revente de votre bien LMNP en résidence gérée. Si l'acheteur reprend le contrat de bail commercial en cours, voici quelques notes à prendre :

• La TVA non remboursée : La TVA n'est généralement pas remboursable lorsque l'acheteur reprend un bail commercial en cours. Cela est particulièrement avantageux puisque le montant de la TVA payée initialement ne vous sera pas réclamé.
• Les amortissements : Pour les LMNP, il est possible que les amortissements soient déduits des revenus locatifs. Ainsi, la base imposable est réduite. Seulement, au moment de la revente, le calcul des taxes des plus-values inclut les amortissements pratiqués.

La fiscalité des plus-values des particuliers

Le régime applicable aux particuliers qui vendent leur bien est différent de celui des professionnels. Lors de la revente d'un bien LMNP en résidence gérée par un particulier, vous devez prendre en compte :

• La taxation des plus-values : si vous êtes un particulier, les plus-values que vous réalisez lors de la revente de votre LMNP sont fréquemment soumises à l'impôt sur le revenu. Vous devez ainsi considérer cette charge dans votre plan de revente.
• L'amortissement : comme mentionné précédemment, les amortissements que vous avez déduits de vos revenus locatifs au fil des ans auront un impact sur la taxation de la plus-value. Un simple particulier ne sera pas en mesure de définir le montant exact de la plus-value imposable. Il est ainsi crucial de faire appel à un expert fiscal.
• Les exonérations : Informez-vous pour maximiser votre plus-value. Selon votre situation, il est possible d'être exonéré d'impôt. Tel est le cas si vous détenez le bien à revendre depuis plus de 22 ans.

 Évaluer les critères de réussite de la revente

Si vous prenez la décision de céder votre bien, c'est surtout parce que vous avez un intérêt à le faire. Pour que votre transaction soit fructueuse alors, vous devez en amont calculer sa chance de réussite en prenant en compte les critères suivants :

Son emplacement 

Au moment de la revente, montrez les atouts de l'emplacement de votre bien. Analysez les besoins du marché local et vantez les mérites de votre LMNP. En principe, la proximité des commodités constitue un atout souvent apprécié.

La profitabilité

Évaluez la rentabilité de votre bien en examinant les flux de trésorerie, les charges d'exploitation, les taux d'occupation et les revenus locatifs. Selon votre budget, vous pouvez également considérer les améliorations, les charges d'entretien, et les coûts de gestion.

Le respect des normes

Assurez-vous que votre résidence respecte toutes les normes en vigueur. Si besoin, effectuez des rénovations et renouvelez les diagnostics comme le DPE.

En faisant attention à chacun de ces critères, vous serez certain de rentabiliser la revente de votre bien en LMNP en résidence gérée. Si tout est positif en effet, la valeur de votre bien augmente systématiquement et attire les acheteurs.