Pinel et micro-foncier : comment cumuler les deux régimes ?

Le cumul des régimes Pinel et micro-foncier permet au contribuable de bénéficier de la réduction d'impôt Pinel tout en déclarant ses loyers au régime micro-foncier.

Dans cet article nous étudierons chacun de ces régimes et leurs modalités déclaratives.

Pinel et micro-foncier, vous maîtriserez la fiscalité de ces deux régimes d'imposition.

Qu'est-ce-que le régime Pinel et le régime micro-foncier ?

Le Pinel et le micro-foncier sont deux régimes de faveur en matière de fiscalité immobilière.

1. Pinel

Le Pinel est un régime de faveur en matière de fiscalité immobilière. La loi Pinel, en vigueur depuis 2013, permet aux contribuables de bénéficier sous conditions d'une réduction d'impôt.

Par contribuable il faut comprendre : les personnes physiques et les personnes morales à l'impôt sur le revenu (sociétés à l'IR).

La loi Pinel est particulièrement avantageuse car elle permet sous conditions de bénéficier d'une réduction d'impôt sur 6, 9 ou 12 ans.

Quels sont les biens concernés par le dispositif ?

La loi Pinel vise les biens neufs à usage d'habitations, ceux qui sont acquis en état futur d'achèvement ou encore les biens construits et réhabilités.

À savoir : le Pinel vise exclusivement les logements à usage d'habitation ou affectés à ¾ à l'habitation.

Conditions du Pinel 

Le Pinel répond à plusieurs conditions cumulatives.

En premier lieu, le logement doit être loué vide (location nue), comme habitation principale.

En second lieu, les loyers sont plafonnés selon un barème légal qui est publié chaque année (en fonction de zones géographiques spécifiques).

En troisième lieu, les ressources du locataire ne doivent pas dépasser un certain plafond.

Enfin, le propriétaire doit respecter un engagement de location de 6 ans, 9 ans ou 12 ans.

Pour plus de détail sur ces différents seuils, vous pouvez consulter le site du service public.

Quels taux pour la réduction d'impôt Pinel ?

En 2024, les taux de la réduction d'impôt Pinel varient selon la durée d'engagement : 

• engagement de 6 ans : 9 %

• engagement de 9 ans : 12 %

• engagement de 12 ans : 14 %

2. Micro-foncier

Le régime micro-foncier est un régime d'imposition simplifié permettant au contribuable de déclarer ses revenus fonciers.

Le régime micro-foncier concerne exclusivement la location nue. La location meublée est encadrée par d'autres dispositifs fiscaux : la location meublée non professionnelle ou la location meublée professionnelle (LMNP ou LMP).

Quelles sont les spécificités du régime micro-foncier ?

Lorsque le montant des revenus fonciers du contribuable sont inférieurs à 15 000 euros, ce dernier bénéficie d'un abattement de 30 % sur lesdits revenus, avant calcul de l'impôt sur le revenu.

Le montant des revenus brut (avant abattement) est soumis aux prélèvements sociaux au taux de 17,2 %.

Lorsque le contribuable dépasse le seuil du micro-foncier (15 000 euros), le régime réel est applicable.

Les régimes Pinel et micro-foncier sont-ils compatibles ?

Les régimes Pinel et micro-fonciers sont effectivement compatibles, dès lors que le contribuable respecte les conditions de chaque régime.

Pour rappel, les conditions du Pinel sont : 

• une locations nue à usage d'habitation principale

• le respect par le propriétaire du plafonnement des loyers

• le respect des conditions de ressources du locataire

• un engagement de location de 6 ans, 9 ans ou 12 ans.

Les conditions du micro-foncier sont :

• une location nue (non meublée)

• des revenus fonciers inférieurs à 15 000 euros

Lorsque le propriétaire respecte l'ensemble des conditions, il peut tout à fait cumuler les régimes Pinel et micro-foncier.

Comment cumuler Pinel et micro-foncier ?

Pour cumuler les régimes Pinel et micro-foncier, il est nécessaire de : 

• procéder à un investissement en loi Pinel avec une durée d'engagement de 6, 9 ou 12 ans

• respecter l'ensemble des conditions de la loi Pinel (conditions de ressources du locataire, plafond du loyer …)

• déclarer les revenus au régime micro-foncier, si ces derniers sont inférieurs à 15 000 euros

Le cumul des régimes Pinel et micro-foncier permet de bénéficier de la réduction d'impôt Pinel sur 6, 9 ou 12 ans et de l'abattement de 30 % prévu par le régime micro-foncier.

Déclaration des régimes Pinel et micro-foncier

La déclaration des régimes Pinel et micro-foncier nécessite de :

• compléter le modèle d'engagement de location (Pinel)

• remplir le formulaire 2044 EB : caractéristiques du bien et durée d'engagement souhaitée (Pinel)

• compléter chaque année la déclaration n° 2042-RICI (Pinel)

• déclarer les revenus fonciers en case 4BE de la déclaration n°2042 (micro-foncier)

Pinel au micro-foncier ou régime réel ?

Le Pinel sera plus avantageux cumulé au micro-foncier plutôt qu'au régime réel si les charges déductibles sont inférieures à 30 % des revenus fonciers.

En effet, dans l'hypothèse ou les charges déductibles excèdent 30 %, le contribuable à tout intérêt à combiner loi Pinel et régime réel.

Le choix de combiner la loi Pinel avec le régime micro-foncier ou le régime réel dépend donc de la situation du contribuable.

A savoir : si vous choisissez de déclarer au régime réel les revenus fonciers de votre investissements Pinel, vous devez :

• compléter la case 4BA de la déclaration n°2042

• remplir une déclaration n°2044 ou n°2044 spéciale

Connaissez-vous le Pinel optimisé au déficit foncier ?

La combinaison du Pinel avec le régime réel peut être très avantageuse si vous bénéficiez d'un déficit foncier.

En effet, le « Pinel optimisé au déficit foncier » permet de cumuler les avantages de la loi Pinel et le régime de faveur du déficit foncier. 

A savoir : le terme courant « Pinel » correspond en réalité au régime fiscal « Denormandie ancien ».

Qu'est-ce qu'un déficit foncier ?

Le déficit foncier est une situation correspondant à des charges déductibles supérieures aux recettes locatives. Le déficit foncier est imputable sur le revenu global dans la limite de 10 700 euros. Il permet donc de réduire l'impôt sur le revenu du contribuable.

Quelle conséquence ?

Une partie des travaux réalisés bénéficient de la réduction d'impôt Pinel et l'autre partie permet de réaliser un déficit foncier. Le Pinel optimisé au déficit foncier est donc un mécanisme d'optimisation fiscale très intéressant.

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